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閩系地產商走下神壇 部分房企財務杠桿高得嚇人

發表日期:2019-08-16 | 來源 :緬甸銀河國際18122221111 | 點擊數: 次 收聽:
 

(原標題:閩系地產商走下神壇,還有哪些房企財務杠桿高得嚇人)

因不斷縮減財務杠桿,而面臨規模增速乏力的局面,同時經歷公司高層動蕩和離職,幾乎是閩系地產商的通病。

過去幾年是很多閩系地產商的高光時刻,這個群體用最快的行業復合增速創造了地產圈一個又一個話題,同時因為較高的激勵手段而聞名地產圈。泰禾集團(000732.SZ)、正榮地產(06158.HK)、融信中國(03301.HK)等閩系地產商在這一輪快速發展中異軍突起。

但好景不常在,猛如虎的閩系地產商,在地產行業熱度退潮來臨時,依賴于高財務杠桿帶來的增幅開始下滑,繼而進入陣痛期。

因不斷縮減財務杠桿,而面臨規模增速乏力的局面,同時經歷公司高層動蕩和離職,幾乎是閩系地產商的通病。

閩系地產商走下神壇 還有哪些房企財務杠桿高得嚇人

業績大幅下滑

首先掉隊的是泰禾集團,這家公司過去一年風雨飄搖。裁員、公司高管離職、不斷出讓項目股權,幾乎讓這家曾經的焦點房企墜入深淵。

一個直觀的指標是,泰禾集團的銷售規模同比出現下滑,成為主流房企里面下滑較為嚴重的一家。

根據研究機構克而瑞檢測數據看,泰禾集團2019年前7月全口徑銷售額500.7億元,排名位列第37。而一年前的7月,泰禾集團全口徑銷售額為775.1億,排名位列第19。按此測算,泰禾集團銷售同比下滑超過30%。

在今年4月的一場泰禾內部會議上,泰禾集團董事長黃其森對下一階段工作部署中的一條是“一定要講效率,實現高周轉”。他說,時間就是金錢,效率就是生命。在高負債的地產行業更是體現得淋漓盡致,泰禾和先進企業相比,差距太大,要嚴格按照節點和目標落實工作。

由于泰禾集團大部分產品均為“院子系”高端別墅產品,其周轉速度明顯慢于同行。這也給泰禾集團帶來了較大的現金流壓力。

為此,泰禾不斷對外出售項目股權,以期“斷臂求生”。信用評估公司東方金誠一份報告統計顯示,泰禾集團為加大資金回籠力度、緩解債務壓力,公司出售了多家項目公司的部分股權,交易標的股權對價合計59.30億元,債權對價24.25億元,總對價合計83.56億元。

“泰禾的工資基本是業內最高的,一些重要崗位都安排了AB角,讓整個公司的運營效率很低,這也是造成業績不佳的原因。”一名泰禾內部人士表示。

同樣增速乏力的還有正榮地產,截至2019年前6個月,正榮地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約586.07億元,同比增長0.82%。而去年中期,正榮銷售增速同比增加170%。2019年7月,正榮地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為人民幣101.01億元,環比銷售下滑20%。考慮到7月是傳統淡季,因此這個銷售額并不具備很大參考意義。

對于正榮地產而言,銷售增速乏力伴隨著多位高層相繼離職。正榮地產以及整個正榮集團已經有超過10名高管離職,包括正榮地產財務總監及聯席公司秘書談銘恒、正榮地產副總裁兼董秘劉翔、設計管理中心總經理陳偉等人。

正榮地產行政總裁王本龍在今年初的業績會上表示,2017年公司的銷售額才700億元,2018年是1080億元。原來大概綜合回款率是70%多,現在基本上要到接近80%,未來還要繼續加快回款。

另外值得關注的是融信中國。8月7日早間,融信發布2019年上半年中期業績。今年上半年,融信實現合約銷售人民幣566.77億元,同比增長3.94%。合約銷售總建筑面積增長11.14%至2819800平方米。從銷售數據看,融信幾乎和去年持平。不過2018年中期,融信的銷售增速同比增長高達75.7%。

從單月數據看,融信中國的銷售業績和樓市降溫幾乎同步,并在上半年連續2個月出現銷售下滑。2019年5月,融信中國總合約銷售額約110.88億元,同比下降9.18%。2019年6月,融信中國總合約銷售額降至100.3億元,同比下降9.54%。

財務高杠桿雙刃劍

作為表現突出的閩系地產商,大部分在過去幾年都是依靠財務杠桿推動,在行業高速發展年代取得了較好的效果,但行業整體資金成本收緊后,沒有了財務杠桿推動,增長就會明顯乏力。泰禾集團、正榮地產、融信中國等房企,發展中通過高杠桿實現快速的發展有一定共性。

2019年一季度,泰禾集團凈負債率高達279.2%。機構評級報告顯示,泰禾2019年及2020年到期需償還債務分別為473.59億元、477.99億元,而2019年一季度其在手現金僅為173.06億元。

泰禾集團尚在高速發展的2016年,當時的凈負債率約360%,若調整凈資產中的永續債后,這一指標更高達約450%。可以說,泰禾基本就是依靠資金滾雪球式的發展,當資金緊張后,泰禾的資金成本激增。

7月11日,泰禾境外全資子公司已完成4億美元債券發行,票面利率15%,幾乎創下中國地產商公開融資利率新高。這僅僅是公開的融資利率,很多地產公司還會將部分財務成本轉移到管理成本,來進一步優化自己明面上的融資成本。

正榮地產、融信中國也意識到了高杠桿帶來的風險,開始不斷調整自己的杠桿水平。

2013年,在福建市場已經深耕多年的正榮啟動了全國化布局,此后規模迅速擴大,連續三年復合增長率超過35%。2014~2017年,正榮地產合約銷售額分別為169億元、306億元、490億元、701.5億元。2016年,正榮將總部搬到了上海并開始進一步擴張,并快速邁過千億門檻。2018年,正榮地產實現簽約銷售金額1080億元,同比增長54%。

也是在2018年末,正榮地產將公司凈負債比率從2017年年末的183.2%,壓低至74%。2019年開始,定位從高速發展向高質量發展轉變,同時加強了總部和區域的職能整合。

不過,資本市場對于正榮地產顯然還在觀望。6月13日,正榮地產宣布發行2億美元的優先永續資本證券,初步分派率每年10.25%。超過10%的資金成本,在業內明顯偏高。

曾經拿下上海最貴土地的融信中國,也在不斷降低財務杠桿。2018年中報,融信凈債務為463.09億元,較2017年末下降5.37%;凈負債率為140%,較2017年末下降19個百分點。截至2019年中報,融信凈負債率降至77%,較半年前下降27個百分點。可以說,融信幾乎在不遺余力地降低自己的負債水平。

相比上述泰禾與正榮,融信的海外債成本低了很多。6月9日,融信中國發布公告稱,公司發布的2.35億美元2022年到期的8.75%優先票據已在新交所上市,將與在2022年到期的2億美元8.75%優先票據合并及構成單一系列。

過去的半年多時間,融信曾經的“2號人物”吳劍、“3號人物”林峻嶺相繼離職。融信第二事業部總裁李宏耕、融信第四事業部總裁張海明也均在半年內離職。

融信總裁余麗娟不久前表示,提高運營能力是公司今年的目標,今年會繼續下調公司負債率,通過兩年的時間,優化債務結構,提高自己的安全邊界。同時,公司還將通過對杠桿的控制、流動性管理等手段,繼續提升評級。

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